Noticias

Nov 29, 2023

Plan General de Ukiah: ¿Vale la pena el papel en el que está escrito?

En 2019, el Ayuntamiento de Ukiah inició la actualización del Plan General (GP) 2040, una

En 2019, el Ayuntamiento de Ukiah inició la actualización del Plan General (GP) 2040, un marco a largo plazo para el crecimiento y desarrollo futuros, con una amplia participación ciudadana, expresando la visión de la comunidad para su futuro, lo que resultó en un documento de 450 páginas publicado en diciembre de 2022.

El GP y el código de zonificación designan cómo se puede desarrollar la tierra: El GP tiene una perspectiva a largo plazo, identifica los tipos de desarrollo que se permitirán y el código de zonificación regula el desarrollo a través de estándares específicos como el tamaño del lote, los retranqueos de construcción y los usos permitidos. El desarrollo futuro debe cumplir con los requisitos tanto del GP como del código de zonificación.

Redwood Credit Union compró recientemente la propiedad de 20,852 pies cuadrados en la esquina sureste de las calles Perkins y Main. Después de recibir la aprobación de la Junta de Revisión de Diseño, su propuesta para un Permiso de Desarrollo de Sitio Importante para la construcción de una instalación de Redwood Credit Union se presentó ante la Comisión de Planificación de Ukiah el 10 de mayo.

El Director de Desarrollo Comunitario, Craig Schlatter, y la Gerente de Planificación, Michelle Irace, hicieron la presentación solicitando la aprobación del proyecto, mientras que muchos de los que asistieron para recibir comentarios públicos expresaron una fuerte oposición. El voto de los comisionados se dividió con la decisión de diferir hasta su próxima reunión en el Ayuntamiento el 14 de junio a las 6 p.m.

La propuesta de proyecto incluye: demolición de los dos edificios existentes; la construcción de una instalación de Redwood Credit Union de un piso y 4,331 pies cuadrados con un cajero automático drive-thru; construcción de dos nuevas plataformas de acceso, la principal desde South Main y la secundaria desde East Perkins; La acera de Perkins Street se ensanchó a 11 pies; 19 plazas de aparcamiento, un portabicicletas y dos estaciones de carga para vehículos eléctricos; y aproximadamente 6,003 pies cuadrados (29 por ciento) de jardines.

Los objetivos y políticas de GP Downtown Land Use incluyen: desarrollo residencial de alta densidad; desarrollo de uso mixto para incluir vivienda, comercio minorista, oficinas, espacio abierto; áreas vibrantes y transitables en lugar de tiendas minoristas no aptas para peatones; limitar el número de caminos de acceso; reutilización adaptativa de estructuras obsoletas; y preservación de estructuras residenciales y comerciales de valor histórico.

Los requisitos del Código de Zonificación del Centro (DZC) incluyen: desarrollo de un entorno urbano saludable, seguro, diverso, compacto y transitable; puertas de enlace (corredor de Perkins Street) que reflejan el sentido de lugar de Ukiah; edificios comerciales de uso mixto; y preservar y mejorar el centro histórico.

Lo siguiente es de una entrevista reciente con Dennis Crean, ciudadano preocupado; Pinky Kushner, activista ciudadana; Alan Nicholson, arquitecto y ex miembro de la Junta de Revisión de Diseño de la ciudad durante más de 15 años; y Linda Sanders, ex comisionada de planificación de la ciudad durante 12 años que se jubiló en 2020.

"He tenido mucho tiempo para pensar en esto", dice Crean, "y lo que RCU quiere construir no es el desarrollo adecuado para ese sitio en particular. El plan propuesto entra en conflicto con la visión, las metas y las políticas del GP y el diseño no se ajustan a varios elementos fundamentales de la DZC.

"Según el GP, un aspecto principal para el área del centro es el uso mixto, la alta densidad, pero RCU planea construir un 10 por ciento de uso del espacio en comparación con lo que teóricamente podría permitirse; es un edificio muy pequeño con la mayor parte del área designada para estacionamiento y accesos: baja densidad en una parcela grande dividida en zonas y destinada a ser de alta densidad.

"Aunque el DZC requiere que los nuevos edificios del centro tengan dos o tres pisos, RCU ha propuesto un edificio de un piso, un desarrollo de uso único cuando el GP fomenta el uso mixto.

"Cuando piensas en el corazón del centro de la ciudad, y en este caso el corazón histórico real donde AT Perkins construyó un establo de alimentación en 1857, no piensas en un pequeño edificio rodeado por un gran estacionamiento; eso se llama un centro comercial, la mejor ubicación para ese tipo de uso. Al ver una imagen del edificio que propone RCU, puedes imaginarlo en cualquier suburbio, en cualquier ciudad; este proyecto no realza el carácter de Ukiah, no encaja en ese lugar".

Kushner dice que cuando los ciudadanos participaron en la creación del GP, "miraban hacia un centro vibrante con más tiendas y más vida en el centro, como el núcleo de la comunidad.

"Al aprobar el proyecto de la RCU, parece que la ciudad está lista para rechazar sus propios códigos actuales y los ideales de la visión del GP y el DZC.

"Aunque los objetivos de GP exigen viviendas comprimidas dentro de los límites de la ciudad, con la aprobación del plan RCU, ahora es gratis para todos donde todo vale. Desechemos los códigos de zonificación; no es importante para el personal de la ciudad; lo que les importa aparece ser dinero sobre la mesa.

"Su interpretación es flexible, impermanente, para adaptarse al momento. Como parte del grupo que trabajó tan duro para desarrollar el GP y el código de zonificación, duele que lo desechen todo, una falta de respeto hacia todo lo que ponemos en ley."

Nicholson ha estado involucrado en el aporte de la comunidad al Plan del Área del Valle de Ukiah, el Plan General del Condado de Mendocino, el GP y el código de zonificación.

"Este proyecto es de mi interés porque está justo en medio de un nuevo vecindario del centro de la ciudad: el desarrollo del juzgado de $450,000,000 junto a las vías del tren que cambiará significativamente la forma de Ukiah para el futuro.

"La propuesta de RCU ignora el Plan del Área del Valle de Ukiah, el GP y especialmente el DZC que requiere un mínimo de dos pisos, hasta un mínimo de tres pisos y hasta un edificio de 50,000 pies cuadrados en ese lote de esquina.

“Aunque la instalación tendrá un impacto significativo en los patrones de tráfico, la ciudad decidió no hacer un informe de tráfico. Hay dos entradas y salidas con una servidumbre al estacionamiento del vecino adyacente que crea tres entradas y salidas separadas. salga a Perkins Street creando atascos de tráfico excesivos en la esquina, a menos de 200 pies de distancia.

"Aunque la gran área de estacionamiento propuesta es conveniente para el banco, sería una gran excepción a la DZC. El estacionamiento, un componente significativo, requiere no exceder el estacionamiento máximo permitido. Ya hay suficiente estacionamiento en la calle y en el lote justo al norte.

"El proyecto no cumple con los códigos que establecen enfáticamente que el futuro de Ukiah debe estar en minimizar el tráfico de automóviles y maximizar el tránsito de peatones y bicicletas.

Sanders dice: "Lo que me opongo es que el Departamento de Planificación no ha respetado la creación del GP, siguiendo el Plan del Área del Valle de Ukiah, en el que la comunidad trabajó tan duro para desarrollar.

"RCU presentó cuatro planes diferentes a la Junta de Revisión de Diseño; ¿por qué tendrían que hacerlo si el personal del Departamento de Planificación los había estado guiando? Tuvieron que usar muchos recursos porque no se respetó el GP.

"Esos documentos se crean para mostrar a los desarrolladores lo que a la comunidad le gustaría ver para proyectos futuros, para ayudarlos a comprender cuáles son los requisitos, antes de que comiencen, para que no tengan que dar vueltas como sucedió con la RCU.

"Hay mucho interés en desarrollar completamente cada propiedad vacía; eso se ha vuelto más importante que el diseño.

"Desafortunadamente, el proyecto está muy centrado en el automóvil y el objetivo de las personas que viven en Ukiah y sus alrededores es desarrollar un centro de la ciudad muy acogedor para peatones y ciclistas, donde todos puedan moverse en un área céntrica ocupada sin traumatizarse con el tráfico.

“Estoy muy preocupado por esa intersección. La gente ya ha resultado herida allí.

“El plan de la RCU propone tres entradas de vehículos, diseñadas para que las personas que viven en otros lugares puedan entrar y salir rápidamente, pero no para las personas que viven aquí, que cruzan la calle hacia la biblioteca o van al nuevo juzgado. El proyecto no es en conformidad para el tráfico.

"Los comisionados de planificación no iban a aprobarlo, pero todo el proceso fracasó en la última reunión; fue vergonzoso. Se descarriló y la próxima reunión de planificación será una repetición, lo cual no creo que sea adecuado.

"Aunque el diseño no cumple con los requisitos, puedo vivir con eso. Mis principales preocupaciones son que no haya un cajero automático de acceso directo sino uno sin cita, reducir el estacionamiento y tomar medidas para evitar futuras calamidades en esa intersección".

Nicholson agrega: "El personal de la ciudad recomienda tres excepciones principales para este proyecto: estacionamiento, altura y tamaño del edificio y los retranqueos a las propiedades adyacentes. Todas son excepciones excesivas; el proyecto no se ajusta al uso de la propiedad.

"Esta esquina y el resto de Perkins son la entrada al centro histórico de Ukiah, en todos los códigos se considera un corredor de entrada. El personal de la ciudad creó excepciones de manera similar en el proyecto Chipotle, el último edificio importante aprobado para Ukiah y, utilizando el Chipotle excepciones como un precedente para este proyecto, podría significar que todos los proyectos futuros podrán utilizar estos dos proyectos por su estándar de cumplimiento de los códigos y planes maestros Con esto, es obvio que el corredor de Perkins se convertirá en un centro comercial suburbano con amplio estacionamiento y accesos para vehículos sin consideración por lo que los ciudadanos han estado trabajando para crear durante los últimos 25 años: un centro que se siente como un centro de la ciudad.

Crean concluye: "El personal de la ciudad ha estado manipulando el proceso para impulsar algo que creen que debería pertenecer allí; entre bastidores están sucediendo cosas que no están bien, que no reflejan ni respetan lo que la gente quiere; los ciudadanos no están siendo apoyados por personal profesional.

"En la última reunión de la Comisión de Planificación, los comisionados estaban listos para negar la propuesta; luego el proceso se volvió loco; el sistema no está funcionando correctamente".

Los comentarios pueden enviarse por correo electrónico a [email protected].

Regístrese para recibir boletines por correo electrónico